Lebensraum

Ein vielzitierter Volks-Irrglaube kann zur Steuerfalle werden: die meisten Leute glauben, dass beim Verkauf einer Liegenschaft keine Spekulationssteuer vor Ablauf der 10 Jahresfrist zu bezahlen ist, wenn man bei einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung 2 Jahre lang seinen Hauptwohnsitz dort gemeldet hatte, egal ob direkt nach dem Erwerb oder am Schluss vor der Veräußerung der Immobilie. So dachte ich bis vor kurzem auch noch. Der Rechtsexperte der Immo-Contract Wien, Dr. Martin Meneweger hat mich aber letztens darauf aufmerksam gemacht, dass das so nicht ganz stimmt, im Gegenteil:

DIE BEHAUPTUNG IST FALSCH – denn es wird gerne das kleine Wort “ununterbrochen” überlesen! Wenn also zum Beispiel die Wohnung einmal vermietet worden ist, dann kann die 2-Jahres-Ausnahme laut § 30 Abs.2 Z.1 EStG. nicht mehr zur Anwendung kommen:

(2) Von der Besteuerung ausgenommen sind die Einkünfte aus der Veräußerung von:

1. Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (§ 18 Abs. 1 Z 3 lit. b), wenn sie dem Veräußerer seit der Anschaffung (im Falle des unentgeltlichen Erwerbes unter Lebenden seit dem unentgeltlichen Erwerb) und mindestens seit zwei Jahren durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Im Falle eines Erwerbes von Todes wegen sind für die Fristenberechnung die Besitzzeiten zusammenzurechnen. Im Falle eines unentgeltlichen Erwerbes unter Lebenden gilt dies nur dann, wenn der Erwerber und der Rechtsvorgänger gemeinsam seit der Anschaffung ununterbrochen die Voraussetzung des Hauptwohnsitzes erfüllen.

Auch im Infotext auf der Website des Finanzministeriums ist diese Tatsache bei genauem Studium des Textes klar ersichtlich, sogar die zwischenzeitliche Vermietung wird dezitiert erwähnt:

7. Ausnahmetatbestand Eigenheime und Eigentumswohnungen
Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden fallen nicht unter die Spekulationsbesteuerung, wenn diese dem Veräußerer von der Anschaffung bis zur Veräußerung ununterbrochen und mindestens seit 2 Jahren durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

Die Befreiung umfasst auch Grundstücke mit einer üblichen Bauplatzgröße bis etwa 1.000 m².
Eine zwischenzeitige Vermietung des Eigenheimes bzw der Eigentumswohnung – aus welchen Gründen auch immer – beseitigt das Erfordernis des durchgehenden Hauptwohnsitzes.

Bei Vorliegen mehrer Wohnsitze gilt die Befreiung nur für jenen Wohnsitz, zu dem der Steuerpflichtige die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat (Mittelpunkt der Lebensinteressen). Eigentumswohnungen (Eigenheime), die lediglich als Zweitwohnsitz (beispielsweise im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung) genutzt werden, fallen nicht unter diese Befreiung.

Man lernt nie aus!

Disclaimer (ich-bin-an-nix-schuld-Erklärung): Die hier gebotene Information wurde nach bestem Wissen & Gewissen zusammengestellt. Da ich jedoch kein Jurist bin, sondern lediglich eine am Thema interessierte Privatperson, kann ich für juristisch unexakte Formulierung sowie die tatsächliche Rechtssprechung in konkreten Einzelfällen keine wie auch immer geartete Haftung übernehmen. Weiters wurden nur die wichtigsten Punkte herausgegriffen, daher kann auch für die Vollständigkeit keine Gewähr übernommen werden. In Zweifelsfällen lesen Sie bitte die betreffenden Bestimmungen im Volltext und kontaktieren Sie unbedingt vor entsprechenden Rechtsgeschäften einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater Ihres Vertrauens.